전세 계약 연장 시 임대인과 임차인 모두 꼭 확인해야 할 필수 사항이 있습니다. 바로 ‘주택임대차보호법’에 따라 임대인과 임차인 모두 계약만료 6개월~2개월 안에 계약 유지 및 변경 또는 해지에 관해 통보를 해야 하는 것인데요
계약 유형에 따라 각각의 권리 관계가 달라지기 때문에 반드시 아래의 내용을 확인하시고 각각 상황에 맞는 계약진행을 통해 임대인과 임차인 모두 손해 보는 일이 없도록 해야겠습니다.
연장 재계약
전세 재계약은 연장 임대차계약 시 가장 기본이 되는 계약 형태입니다. 재계약 여부에 대한 통보 시점은 주택임대차 보호법 (제 6조 계약의 갱신)에 따라 계약 종료 6개월 ~ 2개월 사이입니다.
위 기간에 임대인 또는 임차인은 재계약 혹은 계약 해지에 대해 어느 일방이 통보하는 것으로 성립되며, 이후 협의를 통해 기존 계약을 그대로 연장 계약을 할 지, 아니면 보증금의 증액 또는 감액 등 계약 사항이 변경되는 계약을 진행하는 지 여부에 따라 계약서 작성 등 부가사항이 달라지게 됩니다.
계약사항 변경 없을 때
기존 계약 그대로 재계약을 하는 경우에는 계약서를 새로 작성하거나 확정일자를 새롭게 받을 필요가 없으며 임대인과 임차인 계약서 특약사항에 연장되는 계약 기간을 작성한 후 서로 도장 또는 날인을 하는 것으로 연장계약이 성립됩니다.
이 경우에는 별도의 부동산 중개수수료 등 비용이 발생하지 않습니다.
계약사항 변경 있을 때
계약기간, 보증금 변동, 특약사항 변경 등 계약서 상의 중요한 내용을 수정할 때에는 새로운 계약서를 작성하시고, 기존 계약서를 함께 첨부하여 보관하셔야 합니다. 특히나 보증금 변동 시 감액은 상관 없으나 보증금이 증액이 되었다면 증액된 금액에 대해서는 추가적으로 확정일자를 부여받으셔야 합니다.
묵시적 갱신 계약
주택임대차보호법에서 규정하고 있는 계약 갱신 기간 내에 임대인과 임차인 모두 계약 갱신에 대한 의사를 표시하지 않는 경우 묵시적 갱신 계약이 성립됩니다.
묵시적 갱신 계약은 임차인에게 매우 유리한 계약 형태로 임대인과 임차인 모두 계약 연장에 대한 어떤 합의나 통지가 없었으므로 기존 계약 사항 그대로 계약이 갱신된 상태를 의미합니다.
또한 묵시적 갱신 계약은 별도의 계약서 작성이 필요치 않습니다.
가장 주의할 사항으로 묵시적 갱신 계약이 성립되었다면,
임차인은 계약 기간과 상관없이 계약종료를 원하는 시점으로부터 3개월전에만 통보를 하면 계약해지가 가능하다는 점이며, 임대인은 남은 기간과 상관없이 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다. 또한 이 경우 새로운 전세입자의 전세계약 부동산 수수료 역시 임대인이 부담해야 합니다.
임차인에게 유리한 묵시적 갱신 계약은 임대인 입장에서는 반드시 체크해야 할 규제입니다.
계약 갱신 청구권 계약
그동안 말도 많고 탈도 많았던 계약 갱신 청구권 입니다. 임차인의 주거 안정성을 위해 만들어진 계약 형태로 임대인에게 매우 불리한 계약형태입니다.
부동산 상승기에는 보증금 인상을 5% 이내로 제한 받고, 부동산 하락기에는 묵시적 갱신 계약과 마찬자기로 임차인이 계약 기간과 관계없이 이사 3개월전에만 통보하면 임대인은 무조건 3개월 뒤에 보증금을 반환해주어야 하는 계약형태입니다.
구체적으로 내용을 보면 부동산 재계약 시점에 임대인이 보증금을 증액할 시 계약기간 동안 1회에 한하여 5%이내로 인상을 제한할 수 있는 권리를 명시한 계약입니다. 즉 5% 이내 인상으로 4년 계약기간을 보장받을 수 있도록 한 것입니다.
임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하면 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이에 응해야 하는데요, 최근 판례 등을 보면 너무도 다양한 사례가 많이 나오고 있어 피해 분쟁 시에는 반드시 전문가와 상의하셔서 대응을 하셔야 합니다.
계약서 작성 팁
계약 갱신 청구권 사용에 따른 계약서를 작성 할 때에는 보증금 증감이 없을 경우에는 기존 계약서와 함께 신규 계약서를 보관하시면 됩니다. 다만 보증금이 증액되는 경우 새롭게 확정일자를 받는 것이 아닌 기존 확정일자에 추가된 금액만큼 추가로 확정일자를 부여 받으셔야 합니다.
이렇게 기존 확정일자 권리를 유지하면서 추가적인 확정일자 권리를 발생시키는 것이 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
또한 보증보험에 가입된 경우라면 보증금 증감여부에 대해 보증보험가입 은행에 내용을 전달해야 합니다.
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